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税金の仕組みは、複雑
税金の仕組みは、租税措置法で複雑になっています。この措置法は、国や地方自治体が経済の特定の部門や産業、地域に対して税制上の優遇措置を実施する際に活用されます。例えば、特定の地域において産業の振興を図るために、一定期間内における法人税の軽減や免除を行ったり、特定の産業・分野において特定の目的の活動を促進するために税制上の優遇を提供しています。
分かりやすい例が復興特別所得税ですね。これは、2013年1月1日から2037年12月31日までの期間において、東日本大震災からの復興財源を確保するために導入された特別な税金です。この税金は、通常の所得税に上乗せして徴収されます。このような時々の政策の実現のために措置法が使われるので複雑になるのです。
相続で税金かからないのに家売ると税金かかる?
相続では、基礎控除を設けています。この基礎控除を超えなければ税金はかかりません。
基礎控除き、３０００万＋(６００万円×法定相続人の数)になります。相続人が２人であれば、３０００万＋(６００万円×２人)=4600万円になります。相続財産の評価額がこの金額を超えていなければ、相続税の申告も必要なく、税金はかかりません。
相続した家を売ると税金の計算が必要
相続で取得した家を売ると再び税金の洗礼を受けることになります。
売買代金ー(購入費用＋販売費用)=譲渡損益
この計算で譲渡益が出ると税金を払うことになります。税金は、この譲渡益×税率で計算して納めなくてはいけないのです。
え、折角、相続税を支払わないで家を取得できたのに売ると税金で持っていかれるの。随分不条理だよ。と想えますね
でも、政府・国は、これでも私たちのことを考えて色々特典を考えて実行していくれています。その一つが、租税措置法です。
租税措置法で、空き家が増えたから、税金を安くして空き家を減らそう。そこで、空き家の売買を促進する税金の優遇を考え実行します。このように政府は、その時代に合わせ、あの手、この手、で税金に手を加えます。簡単に税制を変えるのに期限付きの措置法を使うます。だから、税金の計算は、ちょこちょこ変わり、条件もこれでないといけないと複雑になってしまうのです。と言うことで、複雑でも我慢する必要があります。
不動産を売る時の基本的な税金
家(不動産)を売ると4つの税金がかかります。
譲渡所得税(利益出た時)住民税(利益出た時)登録免許税(不動産の登記)印紙税(契約書に貼る)復興特別税(利益出た時)。
家を売って支払う税金はやはり譲渡所得税が大きいです。
税金は、５年を超えると安くなる
不動産は、所有期間で税率が大きく異なります。５年を基準として
５年以下が39.63% 譲渡所得税と住民税
５年超えると20.315%譲渡所得税と住民税
なんで、５年以上持っている不動産は、税金安いんだろう?
この税率の違いは、転売目的で売買することを嫌って設けた税制なのです。「土地ころがし」を抑制する目的ですね。
相続で取得した所有期間の計算は、被相続人(元の所有者)の所有期間を引き継いで計算されます。相続してすぐに売っても元の所有者の保有期間を考慮します。
所有期間=元の所有者の期間＋相続から売却までの期間
特別控除という制度があるから安心
特別控除の設定は、相続税制度の公平性や納税者の負担軽減を図るための措置の一つです。相続税は相続人が相続財産を受け取る際に課税されるため、財産の売却による現金化が必要となる場合には、その手続きや負担をできるだけ簡素化し、円滑に行えるようにすることが重要です。特別控除はそのような観点から設けられています。
譲渡の特別控除・特例については、ここでご紹介している①居住用不動産３０００万円控除。②空き家の譲渡の特例の2つが主なものになります。
居住用だった家なら。特別控除で税金が安くなる
不動産の売買の税金の計算は、
①売買代金ー(購入費用＋販売費用)=譲渡損益
②譲渡益ー特別控除=譲渡所得
③譲渡所得×税率(長期・短期)=譲渡所得税ー復興特別税=納税
このような計算になります。ここで特別控除の適用ができるか、できないかで税金が大きく左右することになります。
購入した時の契約書が見つからないのだけど。その場合の購入費用どのようになるのかな?
この場合は、売買価格の5%を購入費(取得費)として計算されます。その算定に納得できない時は、当時の通帳から引き出し額を計算するなど全く手立てがないわけではありません。税務調査負けない資料をそろえる必要がありますね。労力と精鋭の税理士さんが必要になるので、その所を勘案して選択してください。
自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
この制度は、相続人が、相続してた不動産を売るまで、住んでいた。また、相続後、相続した家に住んでいた不動産を売却した時に受けられる制度です。限度額は３０００万円で確定申告をすることが条件になります。
・親の家に住んでいて、相続で取得し、その後売却した時
・相続しその後、その家に住んでいて売ることになった場合
その他、詳細は、国税庁のホームページへ No.3302 マイホームを売ったときの特例
この制度は、特に相続で取得した場合に限った特例でもありません。幅広く利用されています。
店舗付きの住宅で、一階が店舗、二階が住まいでした。この場合特例を受けられるのかな
1つの家屋の中に居住用部分と店舗用部分が一緒になっている店舗併用住宅を売ったときに、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例などの適用を受けることができるのは、店舗併用住宅のうち自分の居住の用に使っていた部分に限られます。国税庁No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例
このほか、マイホームの税金の特例として10年超所有軽減税率 があります。
不動産の税金の計算は、
５年超えると20.315%譲渡所得税と住民税です。
ただ、「自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」を受けられ。所有期間が１０年間を超えていると 14.21% 譲渡所得税と住民税になります。
マイホームで認められると３０００万円も控除できるなら。ぜひ使いたいね。住民票移しておけば良いの?
住民票を移しただけで実際住んで生活していないとだめですよ。税務署は、おかしい、怪しいと思えば、電気や水道の使用量の調査、そのほかあらゆる方法で調べるので注意してください。
相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除
この制度は、相続によって取得した空き家を早期に譲渡することを促進し、空き家問題に対処するために設けられた特例です。以下に、この特例の条件をまとめます。
この制度は、
①被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡することが条件です。
②区分所有(マンションなど)でない住宅であること
③その家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたもの
④被相続人が亡くなった時点で一人暮らしの状態である場合に限定されます。つまり、共同で居住している場合や賃貸など他の人が同居している場合には特例の対象とはなりません。⑥建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームを行ってから譲渡する必要があります
⑦相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない。相続後に家が賃貸されたり、事業目的で使用されたりしている場合には、この特例は適用されません。
⑧被相続人が老人ホームなどに入所した時点で、介護保険法に基づく要介護認定などを受けていること。被相続人が老人ホームなどに入所してから相続の開始直前まで、その家屋について一定の使用がなされており、かつ、事業や貸し付け、他の人の居住用として提供されていなかったこと。No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
令和６年年度税制改正
古家(耐震所為の弱い建物)を相続して売却するときに売主さんが、建物を解体または、耐震リフォームして売却することが要件でした。今回の改正は、買主さんが、解体またはリフォームした場合でも3000万円控除を認めるようにした制度の拡充。
この制度を利用するには、市区町村から被相続人居住用家屋等確認書（確認書）を発行してもらう必要があります。制度内容も複雑ですから、この制度を利用するなら事前に市区町村で相談されることをお勧めします。
(税制は、2023/6/15時点で作成)
埼玉県鶴ヶ島市の片付け屋は、相続空き家に特化したサービスを提供しています。当店の店長は空き家管理士の資格を持ち、豊富な経験と知識を有しています。埼玉県や東京都内に出向き、お客様のご自宅で家財の片付けやお見積りを行います。また、家のお掃除やメンテナンスに関する相談にも乗ります。庭木の伐採や嫌な修理など、必要に応じたサービスも提供しています。私たちはお客様のニーズに合わせて柔軟に対応し、安心して空き家の整理やメンテナンスをお任せいただけるよう努めています。埼玉県鶴ヶ島市で相続空き家に関するご相談がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。➡店舗案内
